ECRIMISIL (HAKSIZ İŞGAL TAZMINATI) NEDIR?

Hukuken başkasına ait olan bir taşınır veya taşınmaz mala kötüniyetle zilyet olan kişi, öncelikle zilyetliği altındaki o malı hak sahibine geri vermek zorundadır. Malı hak sahibine geri vermek dışında kötüniyetli haksız işgali nedeniyle meydana gelen zararı da gidermek zorundadır. Haksız işgal nedeniyle hak sahibi tarafından uğradığı zararı gidermek üzere açılan davaya uygulamada ecrimisil davası veya ecrimisil tazminatı davası denilmektedir. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri, en çoğu ise tam gelir yoksunluğu karşılığı zarardır. Ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı zilyet olmayan hak sahibinin, hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin (haksız işgalin) tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır (Y7HD-K.2021/1241). Ecrimisil davası (haksız işgal tazminatı davası); kanuni bir düzenlemeyle değil Yargıtay kararları ile uygulama alanı bulmuştur. Ecrimisil Tazminatı Talep Etmenin Şartları Ecrimisil tazminatı talep edebilmenin üç şartı vardır: Taşınır veya taşınmaz mal haksız bir şekilde işgal edilmelidir. İşgal eden kötüniyetli olmalıdır. İşgal nedeniyle bir zarar meydana gelmelidir. 1. Haksız İşgal Haksız işgal, haklı bir nedene dayanmaksızın başkasına ait bir malın zilyetliğe geçirilerek kullanılmasıdır. Haksız işgal, hukuki niteliği itibariyle bir haksız eylemdir. Bir malın zilyetliğinin ele geçirilip geçirilmediği o mal üzerinde fiilen tasarruf sahibi olunup olunmadığına, mal üzerinde fiili hakimiyet tesis edilip edilmediğine göre belirlenir. Zilyetlik, mal üzerindeki fiili durumu ifade etmekte olup malı kullanma veya elinin altında bulundurma halinde zilyetlik tesis edilmiş olur. Örneğin, A şahsına ait dükkanın anahtarlarını yerde bularak ele geçiren B şahsı A’ya ait dükkanı depo olarak kullanırsa B’nin eylemi “haksız işgal” olarak nitelendirilir. Zilyetliğin ele geçirilerek kullanılması eylemi “hukuka aykırı” bir niteliğe sahipse haksız işgal olarak kabul edilebilir. Mal üzerinde hak sahibi olanın rızası veya hukuki bir nedene dayalı olarak mal zilyetliğe geçirilmiş ise bu durumda haksız işgalden söz edilemeyecektir. Mevcut hukuki ilişkinin sona ermesi üzerine malı kullanmaya devam eden kişi de haksız işgalcidir. Örneğin, kira sözleşmesi karşılıklı feshedilerek kira ilişkisi sona erdirilmesine rağmen kiracının kiralanan evi kullanmaya devam etmesi halinde, kiracı haksız işgalciye dönüşmüş olur. Haksız işgal, mal üzerinde hak sahibi olan kişi ile hiçbir ilişkisi olmayan üçüncü kişi tarafından gerçekleştirilebileceği gibi mirasçılar, taşınmaza ortak olan diğer ortaklar tarafından kısmen veya tamamen işgal suretiyle gerçekleştirilebilir. Malı haksız bir şekilde işgal edilen kimse ecrimisil tazminatı talep edebilir. 2. İşgal Edenin Kötüniyetli Olması Kötüniyetli haksız zilyet (işgal eden), ecrimisil ödemek zorundadır. Kötüniyetli zilyet, eşya üzerindeki hakimiyetinin bir hakka dayanmadığını bilmesi gereken kişidir. Kötüniyetli işgalci somut olayın özelliklerine göre maldaki zilyetliğinin bir hakka dayanmadığını bilen veya bilmesi gereken kişidir. Başkasının taşınmazını haksız olarak işgal edip kullanmış olan kötü niyetli kimse, taşınmazı haksız olarak elinde tutmuş olmasından doğan zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği semereleri tazmin ile mükelleftir (HGK-K.2020/706). İyiniyetli zilyet, haksız işgal nedeniyle ecrimisil ödemek zorunda değildir. Medeni Kanun’a göre, iyiniyetli zilyet, malı hakkına uygun kullanmış veya yararlanmış ise malı geri vermekle yükümlü olduğu kimseye karşı bu yüzden herhangi bir tazminat ödemek zorunda değildir (TMK m.993). Kanuni bir haktan kaynaklanan bir eylem haksız işgal olarak nitlendirilemez. Aynı şekilde sözleşmeden kaynaklanan ayni ya da şahsi hakka dayanılarak mal zilyetlik altında bulunduruluyorsa kötüniyetten ve haksız işgalden söz edilemeyecektir. 3. İşgal Nedeniyle Zarar Meydana Gelmesi Ecrimisil talep edebilmek için, haksız işgal nedeniyle bir zarar doğmuş olmalıdır. Ancak, bazı hallerde eşyanın tabiatı gereği zararın doğduğu açıktır. Örn, otopark olarak kiraya verdiği arsası haksız bir şekilde işgal edilen taşınmaz mal sahibinin zarara uğradığı izahtan varestedir. Haksız işgal nedeniyle ecrimisil tazminatı talep edilebilmesi için bir zararın gerçekleşmesi gerektiği İçtihadı Birleştirme Kararı (İBK) ile tespit edilmiştir: Başkasının taşınmazını haksız olarak kullanmış olan kötü niyetli kimse, o taşınmazı haksız olarak elinde tutmuş olmasından doğan zararları ve elde ettiği ya da elde etmeği ihmal eylediği semereleri tazmin ile yükümlüdür. Ancak bir zarara uğramamış olan malike ya da zilyede, ecrimisil adı ile veya başka bir ad altında herhangi bir tazminat vermesi gerekmez (YİBK-K.1950/4). Yargıtay haksız işgal edilen yerin ekonomik tahsis amacı itibariyle gelir elde etmeye özgülenmemiş olmasının ecrimisil tazminatı istemeye engel olmadığına karar vermiştir: Projesinde ortak kullanım alanı (sığınak) olarak gösterilen dava konusu bölümün, davalı tarafından bodrum katla ilişkilendirilerek, ekonomik fayda sağlamak amacıyla birlikte kullanıldığı; bir kimsenin başkasına ait olduğunu bildiği taşınmazı, hukuki bir dayanağı olmadan kendi malı gibi kullanması ve dolayısıyla ekonomik yarar sağlamasının bir karşılığının olması gerektiği, bu bakımdan bu yeri kullanan kişinin hak sahiplerine haksız işgal tazminatı ödemek zorunda olduğu, haksız olarak kullanılan taşınmazın ekonomik tahsis amacı itibariyle gelir elde etmeye özgülenmemiş olmasının sonuca etkili bulunmamasına göre, Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, aksine düşüncelerle önceki kararda direnilmesinin usul ve yasaya aykırıdır (HGK-K.2014/334). Yargıtay’a göre haksız işgal nedeniyle ecrimisil tazminatı olarak istenebilecek zararlar şunlardır (HGK-K.2015/1498): a) Haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklindeki olumlu zarar, Ecrimisil Davasında Zamanaşımı Süresi Ne Kadardır? Ecrimisilin hukuki niteliğine ilişkin olarak doktrinde tartışmalar bulunsa da Yargıtay’ın 1950 yılında vermiş olduğu İçtihadı Birleştirme Kararında ecrimisilin hukuki niteliğinin haksız fiilden kaynaklı tazminat olduğu belirlemesi yapılmıştır. Her ne kadar haksız fiilden kaynaklı tazminat taleplerine uygulanacak zamanaşımı sürelerine ilişkin olarak Türk Borçlar Kanunu’nda ayrıksı düzenleme bulunsa da Yargıtay’ın 25.05.1938 T. 1938/29 E. 1938/10 K. Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında hükmettiği 5 yıllık zamanaşımı süresi ecrimisil davası bakımından uygulanmaya devam etmektedir. Yargıtay istikrar arz eden kararlarında 5 yıllık zamanaşımı süresinin ecrimisil davasının açıldığı tarihten geriye doğru hesaplama yapılarak uygulanması gerektiğini ifade etmektedir. Bu sebeple zarar görenin haksız işgali ve haksız işgali gerçekleştiren kötü niyetli zilyedi öğrendiği tarih dikkate alınmamakta, yalnızca ecrimisil davasının açıldığı tarihten geriye doğru 5 yıllık süre içerisinde gerçekleştirilen haksız işgale ilişkin ecrimisile hükmedilebilmektedir. Ecrimisil Davası Açılmadan Önce Karşı Tarafa İhtarname Gönderilmesi Zorunlu Mudur? Ecrimisil talepleri bakımından önem arz eden durumlardan biri de haksız işgalin üzerinde gerçekleştirildiği taşınmazın birlikte mülkiyete konu olması halidir. Birlikte mülkiyete konu taşınmaz üzerinde ortaklığın dışında bulunan kişiler tarafından gerçekleştirilen haksız işgal sebebiyle üçüncü kişilere karşı ileri sürülecek olan ecrimisil talepleri bakımından yukarıda ifade etmiş olduğumuz şartlardan farklı bir şart aranmamaktadır. Ancak birlikte mülkiyete konu şey üzerinde gerçekleştirilen haksız işgal sebebiyle ortakların birbirlerine karşı ileri sürecekleri ecrimisil talepleri bakımından “intifadan men” şartı aranacaktır. İntifadan men, haksız işgal sebebiyle ortaklık mülkiyetinde bulunan taşınmazdan payı oranında yararlanamayan paydaşın, taşınmazdan yararlanma isteğini haksız işgali gerçekleştiren ortak/ortaklara bildirmesi olarak tanımlanabilir. İntifadan men herhangi bir geçerlilik veya ispat şartına tabi olmayıp dava aşamasında her türlü delille ispatlanabilir. Dolayısıyla intifadan men’in yazılı olması veya noter aracılığıyla bildirimde bulunulması (ihtarname keşide etme) zorunluluğu yoktur. Ancak işlem güvenliğini sağlamak ve dava aşamasında ispata ilişkin güçlüklerle karşılaşmamak adına noter aracılığıyla bildirimde bulunulması faydalı olabilecektir. Aşağıda da kısaca özetlediğimiz bazı istisnai hallerde ise haksız işgalin üzerinde gerçekleştirildiği taşınmaz birlikte mülkiyete konu olsa dahi ecrimisil taleplerinin ileri sürülebilmesi bakımından intifadan men koşulu aranmamaktadır. Ecrimisil Talebinde İntifadan Men Koşulunun İstisnaları Nelerdir? · Ortaklık Konusu ecrimisil istenen malın (bağ, bahçe gibi ) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi ) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması · Ortaklık konusu malın kamu malı olması · Paydaşlar arasında ortaklık konusu mala ilişkin kullanım anlaşması bulunması · Daha önce aynı ortaklık konusu mala ilişkin olarak diğer paydaş/paydaşlar aleyhine haksız elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılması Ecrimisil Bedeli Nasıl Tespit Edilir? Ecrimsil davasında, ecrimisil bedelinin nasıl tespit edileceği hususu da Yargıtay içtihatları çerçevesinde şekillenmiştir. Yargıtay ilgili kararlarında, ecrimisil bedelinin hesaplanması sonucunda en az kira gelirine hükmedileceğini ancak kira geliri haricinde haksız işgal sonucu meydana gelen eskime şeklindeki zararın, hor kullanmadan dolayı ortaya çıkan zararın ve hak sahibinin normal şartlarda elde etmesi muhakkak iken yoksun kaldığı kazancın da dikkate alınabileceğini ifade etmiştir. Yargıtay içtihatlarına göre ecrimisil bedelinin kira geliri üzerinden hesaplanmasında haksız işgal edilen taşınmazın büyüklüğü, niteliği, çevre özellikleri ve emsal kira ücretleri dikkate alınmalıdır. Ayrıca haksız işgalin birden fazla yıl içerisinde gerçekleştirilmiş olduğu hallerde söz konusu kira geliri dönemsel olarak hesaplanmalı, ilk dönem için saptanan kira gelirine ilerleyen dönemler için TÜFE artış oranı yansıtılmalıdır. b) Kullanmadan doğan olumlu zarar, c) Malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Ecrimisil geriye dönük kaç yıl istenebilir ? Haksız fiilde genel zamanaşımı on yıldır. Ecrimisil ise kendine özgü bir talep olduğu için zamanaşımı da farklıdır. Ecrimisilde zamanaşımı yerleşik uygulamaya göre beş yıldır. 5 yıl içinde ileri sürülmeyen talepler, karşı tarafın itiraz etmesi halinde dikkate alınmaz. Ecrimisil ödemesi nasıl yapılır ? Ecrimisil bedeli tarafların iddia ve savunmaları ile delillerin değerlendirilmesi sonucunda yapılan bilirkişi raporu doğrultusunda belirlenir ve dava sonunda haksız çıkan fuzuli işgalci tarafından hak sahibi davacıya ödenmesine karar verilir. Mahkeme, kararında bedeli ve faizin türü ile başlangıç tarihini gösterir. Davacı bu kararı icra takibine konu eder. Davalı diğer yargılama masrafları ile birlikte ödemeyi icra dosyasına yapar. Ecrimisil ödeyen kişi hak sahibi olur mu ? Ecrimisil, bir kira bedeli değildir. Hakkı olmayan yere müdahale eden, işgal tazminatı ödemekle kira bedeli ödemişçesine hak sahibi olmaz. Bu konuda taşınmazı ne kadar süreyle işgal ettiğinin de bir önemi yoktur. Ecrimisil bedelinin ödenmesi herhangi bir sözleşmenin ortaya çıkmasını sağlamaz; sadece haksız kullanımdan kaynaklanan zararı giderir. Ecrimisil ödeyen kişi, taraflar aksine karar vermediği sürece, hak sahibi olmaz. Ecrimisil Davası Hakkında Yargıtay Kararları Paydaşlar tarafından kullanılan ve doğal ürün veren ya da kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerler için intifadan men şartının aranması, kanıtlanması gerekir. Dava konusu taşınmaz olan dükkanın davalı tarafından işyeri olarak bizzat kullanıldığı saptanmıştır. Paydaşlar tarafından kullanılan yerler için intifadan men şartının aranması, kanıtlanması gerektiği açıktır. İşyeri niteliğindeki taşınmaza ilişkin davacı tarafından Noterden ihtarname gönderilmek ve davalıya tebliğ edilmek suretiyle intifadan men olgusu gerçekleştirilmiştir. Buna göre, ihtarnamenin tebliğ tarihi ile dava tarihi arasındaki süre bakımından davacının ecrimisil hakkının doğduğu kuşkusuzdur. O halde; intifadan men olgusunun oluştuğu tarihten dava tarihine kadar ecrimisil hesaplanması yapılması gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2018/6158 E., 2018/14680 K.) Bu konu hakkında soru ve sorunlarınız için Denizli DemirGüren hukuk bürosu ile iletişime geçebilirsiniz. #avukat #denizliavukat #denizlicezaavukatı #denizlimirasavukatı